Desde el 17 de agosto, el pago de la comisión inmobiliaria en Estados Unidos no será responsabilidad solamente de los vendedores, como se estilaba hasta ahora, quienes solían desembolsar entre el 5 y 6% del valor de su vivienda, a dividirse entre el agente del vendedor y el del comprador.

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Ahora, el vendedor deberá negociar si está dispuesto a pagarle sólo a su agente o también al del comprador. Es una disposición de la Asociación Nacional de Realtors (NAR por sus siglas en inglés), que abre una incógnita sobre el comportamiento de los propietarios en los próximos meses.

Desde mediados de agosto, los compradores en Estados Unidos a su vez deberán firmar un acuerdo que revele la comisión de su corredor. El contrato debe firmarse antes de que un agente inmobiliario pueda representar a un cliente y mostrarle propiedades.

“El uso y costumbre era que el vendedor pagaba ambas comisiones, la de su agente y la de quien le comprador. Con esta nueva regulación quien liste su casa a la venta va a tener la opción de no pagar la comisión del agente inmobiliario del comprador.

De esta forma se va a trasladar el costo, que usualmente era del 3%, al comprador de la propiedad. Con esta nueva regulación el dueño de la propiedad tiene la opción de pagar a su propio agente, y elegir si lo hará también, o no, a la persona que trae el cliente, lo cual podrá variar en cada caso”, explica Mauro Rodríguez, realtor de Agus Pris Investments.

Demian Pack, broker de Dezer Platinum Realty, aclara que las comisiones siempre han sido y son negociables, y el vendedor siempre ha podido elegir si cooperar o no cooperar. Pero lo habitual era que el vendedor pagara a ambos agentes. “El fallo fundamentalmente aplica a no mostrar el ofrecimiento de esa compensación a través del MLS, (la plataforma online que utilizan los realtors para comercializar las propiedades). Hay nuevas regulaciones y documentos legales, pero en esencia no están cambiado el proceso transaccional o proceso de venta, sino establecer el acuerdo en término de honorarios a partir de ciertos formularios o documentos nuevos legales que se integran a la transacción”, explica Pack.

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Los primeros meses serán de adaptación en Estados Unidos, y se abrirán opciones para vendedores y compradores. Por ejemplo, un comprador podría pedirle a su agente que sólo le busque propiedades en donde no tenga que pagar su comisión. Por parte del dueño de la propiedad, a su vez, podrá ofrecer como incentivo que él se hará cargo de la retribución del agente del comprador, o bien reducir el precio de su vivienda para hacerla más atractivo al valor de mercado y sólo pagar el honorario a quien lo representa como vendedor.

¿Esto quiere decir que puede cambiar el valor de los inmuebles en Estados Unidos? “Es temprano para tener una opinión, o saber un patrón de comportamiento. Yo no veo un impacto en los precios, que se determinan por la oferta y demanda. Creo que los actores del mercado se van a ir adaptando a las nuevas regulaciones, que tampoco son demasiadas”, aporta Pack.

El acuerdo responde a una multitud de demandas legales de vendedores de viviendas que acusaban a la organización de que sus normas les obligaban a pagar comisiones excesivas.

El cambio llega en un momento de tranquilidad donde el mercado está algo estancado. Las últimas estadísticas del mercado inmobiliario de la Asociación de Realtors de Florida muestran en gran medida una continuación de las mismas tendencias que se han observado en los últimos meses.

Las ventas de viviendas unifamiliares cayeron menos del 1% en mayo en comparación con el año anterior, mientras que las ventas de townhouses (casas adosadas) y condominios cayeron más del 8,5 %.

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El crecimiento año tras año de los precios de las viviendas fue tan débil como lo ha sido en varios meses, a diferencia de años anteriores. El precio de venta medio de viviendas unifamiliares en Florida, Estados Unidos, fue de alrededor de US$ 426.000, un aumento ligeramente superior al 1,5% con respecto a mayo del año pasado y por debajo de la inflación. Para townhomes y condominios, el precio de venta medio aumentó un 1,5 % a US$ 330.000.

Brad O’Connor, economista jefe de Florida Realtors, detalla que los nuevos listados de viviendas unifamiliares aumentaron más del 15% en mayo. “Fue el aumento anual más bajo que hemos reportado este año, a excepción del aumento de menos del 8% en marzo. Para casas adosadas y condominios, los nuevos listados crecieron casi un 14% internanual, también el segundo aumento más bajo reportado para esta categoría de tipo de propiedad en 2024″, detalló.

Si bien el crecimiento de las ventas permanece estancado y el inventario sigue aumentando a nivel estatal, no todos los condados se comportan de la misma manera. “Algunas partes del estado, como la mayor parte del sur de Florida, todavía tienen niveles de inventario por debajo de lo típico entre, digamos, 2014 y 2019, antes de la pandemia. Otras áreas del estado, particularmente áreas suburbanas en los márgenes de otras grandes áreas metropolitanas como Tampa-St. Pete, Orlando y Jacksonville están viendo niveles de inventario superiores a los prepandémicos. Nada parecido a lo que vimos en 2008 o 2009, eso sí, pero sigue siendo notable. Estas son las áreas donde podríamos esperar que el crecimiento de los precios se desacelere más en los próximos meses”, sintetizó.

Por otro lado, las tasas de interés no ha comenzado a bajar, como se esperaba para esta época, lo cual reduce y limita los compradores de viviendas por primera vez, que representaron un 33% en abril.

Colombia es, por ahora, el principal comprador internacional en Florida, seguido por Alemania y Canadá. Argentina se ubica en el cuarto puesto.