El mercado de los alquileres atravesó diferentes escenarios a lo largo del último año y, actualmente, se caracteriza por tener tres tipos de contratos que conviven a la vez, luego de que se derogara la ley de alquileres en diciembre de 2023: los que se actualizan anualmente por el Índice de Contratos de Locación (ICL), los que aumentan cada seis meses por Casa Propia y los que se acuerdan libremente a partir del DNU de Milei.

Desde fines de la pandemia, la oferta de alquiler disminuyó sistemáticamente, alcanzando un mínimo histórico en febrero de 2023. A partir de enero de este año, luego de la derogación de alquileres, el mercado cambió: la oferta en el primer semestre del año creció más de un 190%, y representa un 230% más que febrero del año pasado. “Hay más oferta que demanda por lo que los precios se desaceleran”, analizó Leandro Molina, director de Zonaprop en el evento summit de Real Estate Argentina organizado por LA NACION.

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“Si no hubiesen publicaciones en los portales, la única manera de acceder al alquiler sería que el tío de un amigo tenga un inmueble para alquilarme. La nueva regulación permitió triplicar la oferta en cuestión de meses: la democratizó”, afirmó Federico González Rouco, economista de Empiria Consultores y autor del libro “El sueño de la casa propia”.

Pero, el impacto de la libertad contractual no solo se vio reflejado en la oferta. Los precios de las nuevas publicaciones en alquiler se desaceleraron: subieron un 2,2% en junio, luego del 2,3% reflejado en mayo. De esta manera, los valores de los nuevos contratos acumulan una suba del 184,2% en los últimos 12 meses, avanzan por debajo de la inflación (289,4% en mayo de 2024, la última medición) y por debajo del ajuste del ICL (241,7%), de acuerdo al último informe relevado de Zonaprop.

Sobre esto último hizo referencia Rouco: “En los últimos años y hasta diciembre teníamos contratos que ajustaban cada un año en base al ICL, lo que generaba la reacción automática de tratar de cubrirse y, en consecuencia, inflar mucho los precios iniciales. Hoy el esquema es más coherente con la realidad económica argentina: actualizaciones más periódicas que hacen que esa necesidad de cobertura, de ponerle plata a la incertidumbre, ya no esté más”.

Otros datos claves que comparte el economista es que: “se democartizó la oferta de los alquileres y si bien los precios se estabilizaron en el análisis de los precios iniciales, estos bajaron justados por inflación cerca del 40 por ciento en comparación a noviembre. Igual esto no significa nada porque como los ajustes son cada tres meses, el valor del contrato final puede terminar siendo más caro que en la comparación con los números previos a la derogación de la ley ”. En resumen, el mercado bajo los valores de los inicios de los contratos, también cayó el riesgo para el propietario y tambien las barreras de entrada. Igual falta: “hoy el alquiler representa el 50 por ciento del sueldo. En el análisis historico ese porcentaje fue del 40% pero la buena noticia es que está por debajo del 70 por ciento que representó en los últimos años”, compara.

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Alquileres: los precios de publicación en la ciudad de Buenos Aires

En números concretos, el promedio del alquiler de un monoambiente se ubicó en junio en los $391.910 mensuales, mientras que un dos ambientes cuesta $449.915 y los de tres ambientes ya rompieron la barrera de los $600.000por mes. De acuerdo a estos valores, se puede visualizar que en el primer semestre de 2024 el precio acumuló un incremento del 34%, por debajo de la inflación, derivando en una caída real del 47%.

En cuanto a los valores por barrio (con valores por un dos ambientes): Puerto Madero continúa como la oferta más cara para alquilar en la Ciudad de Buenos Aires, con un precio medio de $997.793 mensuales. Le siguen Palermo $516.957 y Núñez $506.335. Mientras que por el lado contrario, se encuentran: Lugano, Mataderos y Floresta con las opciones más económicas del mercado, con precios que rondan los $295.056, $359.023 y $367.911 por mes, respectivamente.

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En cuanto a los barrios con los precios medios de la ciudad se encuentran:

Villa Urquiza: $475.065Paternal: $441.374Parque Patricios: $424.894San Nicolás: $417.894Parque Avellaneda: $403.671