Este miércoles, mediante la sanción de los DNU (Decretos de Necesidad y Urgencia) números 1017 y 1018/2024, el Gobierno Nacional salió del letargo y sacó una serie de herramientas muy positivas para impulsar el desarrollo inmobiliario y el acceso a la primera vivienda.

También, sorpresivamente, luego de 11 meses de parálisis, anunció que disuelve y liquida el Procrear, creado en el año 2012.

En cuanto al primero de los anuncios, compartimos la visión de que el crédito hipotecario debe ser la herramienta primordial de la política habitacional.

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En ese sentido, en mayo de este año, al referirme en una nota publicada por LA NACION, sobre el reciente relanzamiento de los créditos hipotecarios UVA por parte del Banco Nación, sostuve que era necesario “aprobar leyes como la hipoteca de bien futuro de Perú o la promesa de venta escriturable de Uruguay que facilitan el acceso a las familias, el financiamiento más barato desde el pozo y financiar así los proyectos inmobiliarios en escala”.

Es que, es evidente que impulsar el acceso al crédito a más familias es mucho más eficiente, justo y sostenible que persistir en la vieja práctica de construir viviendas sociales con recursos públicos, que nadie jamás devuelve y que termina siendo un regalo para pocos, mientras millones (según los datos de déficit), siguen habitando en condiciones indignas.

Ni hablar si a eso le sumamos, la mala localización y calidad histórica de los proyectos de viviendas sociales desde el punto de vista del planeamiento urbano, el sobreprecio que conlleva su construcción, la corrupción que siempre rodea el uso de esos fondos y la poca transparencia que históricamente se ha tenido en la selección y adjudicación de los beneficiarios. Siendo “Sueños Compartido” y las cooperativas de Milagros Sala, casos emblemáticos de esa barbarie.

En lo que refiere al mercado inmobiliario, en un país con ausencia de acceso al crédito hipotecario (menos del 1% del PBI), hace rato ya que la oferta se financia en nuestro país a través de los llamados “pozos”, utilizando, en su gran mayoría, estructuras fiduciarias o al costo, que permite a los desarrollados prevender las futuras unidades a construir y de esa manera financiar sus proyectos.

Una solución clara para quien puede tener algún dinero ahorrado, generalmente en dólares, e invertir así en bienes raíces. Pero que deja afuera, a la gran mayoría de las familias que necesitan del crédito a largo plazo para poder acceder al sueño de la casa propia.

Por ello, la creación de las hipotecas divisibles, las constituidas sobre derechos reales de superficie o futuras (como se las llama en Perú), son excelentes herramientas, que no cabe dudas, que pueden permitir financiar más emprendimientos inmobiliarios. Acercar el acceso al crédito hipotecario desde el pozo y permitir así abaratar su costo, aumentando la oferta de viviendas y creando un mercado de unidades “apto crédito” que hoy no existente.

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Otros países de la región hace ya tiempo que han solucionado el problema de la inflación, que imposibilita el desarrollo del crédito de largo plazo como el que se necesita para financiar el acceso a la vivienda. Y, mediante promesas de compra escriturables (algo así como la vieja ley de prehorizontalidad, hoy derogada), permiten a los bancos otorgar créditos hipotecarios desde el pozo.

Durante la gestión de Mauricio Macri, compartimos la misma visión y la sanción del Decreto 962/18, buscaba justamente que los bancos se animaran a prestar contra boletos de compraventa registrables. No funcionó.

Idéntico objetivo se buscó al reglamentar a través de la Superintendencia de Seguros, el famoso seguro de caución obligatorio que exige el artículo 2071 del Código Civil y Comercial de la Nación, que obligaba a los desarrolladores a tener que sacar un seguro para garantizar la devolución del dinero prestado, en caso de fracaso de la operación. Un producto caro, que las compañías de seguros no ofrecían y que imposibilitaba el financiamiento intermedio de los emprendimientos inmobiliarios.

Ahora, la directa modificación que efectúa el Art. 14 del DNU 1017/2024, permite que el seguro sea opcional, solucionado la traba que existía para que el crédito puente pueda financiar la oferta.

A buena hora y celebramos el rumbo elegido, coincidiendo en que la estabilización de las variables macro permitirán que estas herramientas fortalezcan y permitan el desarrollo de una verdadera política de acceso al crédito hipoteario.

Sin embargo, la seguida disolución y liquidación del Plan Procrear creemos que es equivocada.

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Es errado sostener, como lo expresa la norma en cuestión que “la financiación de la construcción de viviendas es una actividad propia y principal de los bancos comerciales, privados y públicos, por lo que no se justifica la intervención del Estado en esa materia”.

En un país en el que, según el INDEC, el 52,9% de su población vive en la pobreza y el 46,5% de los trabajadores son informales, es imposible pensar que el mercado financiero por sí solo va a ser la solución el acceso a la vivienda sin una política pública activa que permita atemperar esas desigualdades.

De hecho, Chile, aún hoy, con décadas de estabilidad macroeconómica y un robusto mercado hipotecario, financiado en gran parte por sus fondos de pensiones (AFP), sigue manteniendo una política agresiva de subsidios a la demanda de vivienda que consiste en otorgar aportes económicos a las familias para que puedan comprar su primera vivienda.

En el mismo sentido, Estados Unidos, a través de la HUD, subsidia el acceso a la vivienda para familias de bajos ingresos. Y Colombia, a través de su programa estrella “Mi Casa Ya”, o República Dominicana con su “Familia Feliz”, también son claros ejemplos de una tradición efectiva de programas públicos que otorgan subsidios para facilitar la compra de viviendas de interés social y prioritario a los hogares más vulnerables.

En ese sentido, pese al alarmante resultado que la auditoría realizada por la SIGEN arroja sobre la poca transparencia y eficiencia del Procrear en la última gestión, la Argentina no se puede dar el lujo de quedarse sin un programa que permita articular y estructurar herramientas de acceso al crédito para facilitar el acceso de familias de menores ingresos a su primera vivienda.

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El Banco Hipotecario, fuera del Programa Procrear que se financiaba con fondos públicos, hace rato que dejó de tener por objeto primordial “contribuir a la satisfacción de las necesidades del país en materia de vivienda, edificación y desarrollo urbano”, como aun hoy reza en su Carta Orgánica.

Se necesita sí una política pública estable que, mediante la creación de fondos de garantía, seguros hipotecarios, subsidios la demanda, generar herramientas que permitan el acceso al crédito hipotecarios de aquellas familias que, por bajos ingreso, por ausencia de ahorros para hace frente al anticipo, o falta de antecedentes y/o por ser informales, el mercado naturalmente no atiende.

En su oportunidad sostuvimos, en concordancia con el Gobierno de Javier Milei, que el Procrear no podía seguir con la errada idea de que el Estado es quien tiene que fondear con recursos públicos el financiamiento hipotecario. Pero ello no inhabilita que sí puede servir, como estructurador, facilitador del acceso al mercado de capitales que permita darle liquidez para que el mismo tenga sostenibilidad en el tiempo. Y ahí el ANSES, como parte del Procrear, puede tener un rol clave haciendo buen uso del Fondo de Garantía de Sustentabilidad (FGS).

Por ello, celebramos las medidas anunciadas que permitirán un mejor impulso del mercado de créditos hipotecarios y del financiamiento de la inversión inmobiliaria. Pero, creemos que, dejar a la Argentina sin un programa que ayude a mitigar asimetrías y pretender que el acceso a la vivienda para los sectores de más vulnerables va ser atendido por el sector privado, es un error. Por lo menos, así lo veo yo…

* El autor fue secretario de Vivienda de la Nación durante el gobierno de Mauricio Macri