Por segunda vez en el año, en noviembre se actualizarán tres tipos de contratos de alquiler a la vez: los que fueron firmados bajo el Índice de Contratos de Locación (ICL) de la ley ya derogada, los que se cerraron con el cambio de dicha ley bajo el coeficiente Casa Propia y los que se pactaron por libertad contractual luego de la derogación de la ley de alquileres. Cabe aclarar que cada tipo de contrato fue pactado de acuerdo a la normativa vigente en la fecha en que se firmó.

De esta manera, están los contratos pactados con ajuste anual por ICL, elaborado por el Banco Central, bajo la ley de alquileres que rigen por un plazo de tres años y siguen regulados por las condiciones anteriores.

Desde que entró en vigencia en julio de 2020, el ICL se caracterizó por tener un aumento constante, impulsado por la alta inflación. Sin embargo, desde septiembre se evidenció un cambio de tendencia a partir del cual se desaceleró el incremento del ajuste por el que deberán aumentar los acuerdos de alquiler.

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Ajuste por ICL

De esta manera, el 1° de noviembre, los contratos pactados en el mismo mes de 2022 tendrán una segunda suba interanual del 227,14%, de acuerdo a la última actualización del ICL, alrededor de un 4,5% menos que quienes debieron actualizar en octubre (237,9%). En números concretos, si un inquilino paga un alquiler de $200.000, a partir del próximo mes y por los siguientes 12 deberá abonar $654.276, mientras que el que paga $400.000 pasará a abonar $1.308.553 por mes. Un dato clave a tener en cuenta es que el ICL varía en forma diaria, por lo que, el aumento dependerá el día del mes en el que fue firmado el contrato para aplicar el ajuste correspondiente.

Ajuste por Casa Propia

Cabe destacar que en noviembre también se ajustarán los acuerdos de alquiler que fueron pactados bajo la actualización de la ley en 2023 - desde el 17 de octubre al 29 de diciembre de 2023 rigió este índice-. Estos se ajustan de forma semestral y en base al coeficiente Casa Propia, que en noviembre será del 68,51%.

Por ejemplo, en noviembre de 2023 el alquiler de un departamento de dos ambientes en la Ciudad de Buenos Aires promediaba los $282.389, según Zonaprop. Si ese inquilino hubiese comenzado el contrato el 1° de noviembre del 2023 bajo la ley, el 1° de mayo de 2024 comenzó a pagar el primer aumento actualizado por Casa Propia de $430.476, mientras que en la segunda actualización el valor será de $725.388.

Ajustes luego de la derogación de la ley de alquileres

Un análisis aparte merece quienes cerraron su alquiler luego de la derogación de la normativa, es decir, después del 29 de diciembre de 2023. En estos casos la situación es otra: se estableció libertad entre las partes a la hora de definir el índice y el lapso del contrato y del ajuste. De todas formas, la mayoría de las negociaciones se cerraron con actualizaciones trimestrales en base al Índice de Precios al Consumidor (IPC), que se ajusta directamente por inflación: en este caso, el incremento respecto a julio será del 12,13%.

Por ejemplo, si se pactó un ajuste trimestral, para un alquiler de $400.000 iniciado en agosto de 2024, que debe ajustarse en noviembre, el último índice publicado por el Indec es de septiembre 2024, por lo que el valor a pagar pasaría a ser de $448.524.

“En los últimos años y hasta diciembre teníamos contratos que ajustaban cada un año en base al ICL, lo que generaba la reacción automática de tratar de cubrirse y, en consecuencia, inflar mucho los precios iniciales. Hoy, el esquema es más coherente con la realidad económica argentina: actualizaciones más periódicas que hacen que esa necesidad de cobertura, de ponerle plata a la incertidumbre, ya no esté más”, analizó Federico González Rouco, economista especializado en vivienda.

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Cómo calcular el aumento del contrato con ICLCon una calculadora automática

Existen varias páginas web que tienen diseñadas calculadoras para conocer el aumento de los alquileres. Una de ellas es, por ejemplo, la del Instituto de la Vivienda de la Ciudad. Para consultar el índice, los pasos son los siguientes:

Ingresar en el sitio web del Instituto de la Vivienda de la Ciudad que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileres: https://vivienda.buenosaires.gob.ar/calculadora_alquilerEn primer lugar, se debe colocar la fecha en la que se firmó el contrato, para saber cuál era el índice en ese momento.Luego se debe seleccionar la fecha de actualización del contrato.Por último, el usuario debe indicar el monto inicial del contrato sin puntos para separar las decenas de mil.

Estos datos ayudarán a calcular el monto a abonar durante el próximo año y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período. En definitiva, la fórmula que se aplica consta del total del alquiler dividido por el índice con fecha de cuando se firmó el contrato, multiplicado por el índice del día en que se aplica el aumento sobre el mismo. El valor que arroje esa cuenta será el monto del alquiler que el inquilino deberá pagar durante el próximo año, hasta la nueva actualización.

Con la web del BCRA

Otra opción es consultar la página oficial del Banco Central donde día a día la entidad actualiza el índice. Esta posibilidad no cuenta con un cálculo automático, sino que lo tiene que hacer manualmente la persona siguiendo estos pasos:

Encontrar el índice: ingresar en el sitio web del Banco Central (bcra.gob.ar), ir a la pestaña “estadísticas” y luego “principales variables”. Al final de la lista, en la última opción está el ítem que permite verlo “Índice de Contratos de Locación”. Estos pasos se pueden acortar si se entra directamente al acceso directo: https://www.bcra.gob.ar/PublicacionesEstadisticas/Principales_variables.asp y buscar “Índice para Contratos de Locación”.Definir el valor del índice cuando comenzó el contrato y el actual: el usuario deberá seleccionar las fechas de inicio del contrato y la fecha en la que tiene que actualizarse el monto. Luego debe apretar el botón azul “consultar” que desplegará una tabla con el valor del índice en todos los meses del período consultado. En esa tabla, el primer valor es el índice cuando comenzó el contrato y el último es el valor del índice actualmente.Para conocer cuánto aumentará el alquiler, se debe realizar la siguiente cuenta: tomar el índice actual y dividirlo por el valor del índice de cuando comenzó el contrato. Esa cifra debe multiplicarse por el valor del alquiler y dará como resultado el monto que el inquilino deberá pagar durante el próximo año hasta que vuelva a actualizarse.

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Cómo calcular el aumento del alquiler según inflación (IPC)Con una calculadora automática.

En internet existen múltiples opciones de calculadoras automáticas de inflación acumulada que toman como referencia los datos publicados por el Indec. Una de ellas es la de Chequeado, que es la que se usará como referencia en el siguiente procedimiento:

Ingresar a https://chequeado.com/inflacionacumulada/Donde dice “Para comprar algo que salía” ingresar el monto de alquiler que debe actualizarse.Donde dice “a principios de”, ingresar el mes en el que empieza el período a partir del cual se quiere ajustar. Por ejemplo, si a principios de noviembre se quisiera hacer una actualización trimestral, debería considerarse el plazo de julio a septiembre.Donde dice “a finales de”, ingresar el mes en el que termina el período a partir del cual se quiere ajustar (en este caso, septiembre).Donde dice “necesitarías la suma de” figurará el nuevo valor del alquiler. El resultado será el nuevo valor de alquiler a pagar por el próximo trimestre.

En otras palabras, la fórmula sería: el valor del alquiler x (inflación primer mes/100 + 1) x (inflación segundo mes/100 + 1) x (inflación tercer mes/100 + 1) = valor actualizado del alquiler.

El resultado no siempre coincide con el calculo realizado a través de la calculadora automática (chequeado.com), ya que las cifras publicadas mensualmente por el INDEC están redondeadas (el número puede contener mayor cantidad de decimales, que al contemplarlos en la cuenta pueden variar entre 50 y 100 pesos más).

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Cómo calcular el aumento del alquiler con Casa Propia

Como se mencionaba anteriormente, los contratos firmados bajo la ley 27.737 (vigente desde el 17 de octubre de 2023 hasta el 29 de diciembre de 2023, fecha en que se derogó por el DNU de Javier Milei) se actualizan cada seis meses en base al coeficiente Casa Propia. Para conocer el aumento exacto, dependiendo la fecha en la que fue firmado el acuerdo, existe una calculadora en internet: arquiler.com. De esta manera, para hacer el cálculo, se deben seguir los siguientes pasos:

Ingresar en el sitio web arquiler.com que contiene una calculadora específicamente diseñada para conocer el aumento de los alquileresEn primer lugar, se debe colocar el monto inicial que se acordó de alquiler cuando se firmó el contratoLuego se debe sumar la fecha de inicio de contratoLuego se debe seleccionar cada cuánto se actualiza (en el caso de los contratos firmados bajo esta ley, se actualizan cada 6 meses)Por último, el usuario debe elegir el índice de actualización (en este caso, “Casa Propia”)

Con estos datos, se podrá calcular el monto a abonar durante los próximos seis meses y el porcentaje de incremento que corresponde a dicho período.