Luego de la derogación de la ley de alquileres el 29 de diciembre de 2023, el mercado de los alquileres en Buenos Aires experimentó una notable desaceleración en los valores de publicación por cuarto mes consecutivo. A partir de lo cual, actualmente conviven tres modelos de contratos: los de la primera ley, los de la modificación de octubre de 2023 y los de libre acuerdo entre las partes bajo el Código Civil y Comercial por el DNU.

Aunque las cifras interanuales siguen siendo altas, los incrementos de alquileres ya están por debajo de la inflación general acumulada en abril, que fue del 321,6%, con una inflación interanual del 289,4%. Según un relevamiento de Reporte Inmobiliario, los departamentos usados mostraron un aumento del 285,68% en los de un dormitorio y del 292,76% en los de dos dormitorios durante el mismo periodo. En mayo, el valor promedio para departamentos de dos ambientes usados en Buenos Aires fue de $367.442, mientras que las unidades de tres ambientes superaron los $487.500.

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Este descenso real en los valores se debe a un fuerte aumento en la oferta de unidades en alquiler para vivienda, con un incremento del 166% desde diciembre, según datos del Colegio Inmobiliario de la ciudad. “La desregulación de los alquileres permitió que el sector recobre vitalidad”, afirma Diego Frangella, presidente de la entidad. Los propietarios están ansiosos por ocupar sus viviendas, resultando en inmuebles que antes se reservaban rápidamente, ahora permanecen semanas en los mismos sitios de publicación y se muestran en cualquier momento del día para asegurar un contrato.

Los barrios más baratos para alquilar un departamento de 3 ambientes usadoConstitución: $352.000Nueva Pompeya: $356.665Floresta: $385.000Flores: $396.429Congreso: $398.335

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Los barrios más caros para alquilar un departamento de 3 ambientes usadoRecoleta: $745.000Palermo: $686.665Las Cañitas: $674.500Núñez: $650.000Belgrano R: $628.570

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Las diferencias de alquilar un despartamento usado o a estrenar

La diferencia entre alquilar un departamento usado y uno nuevo es significativa. Los inmuebles nuevos generalmente tienen un costo de alquiler más alto debido a sus mejores condiciones en cuanto a su construcción y suelen ser más modernos. En contraste, los departamentos usados, aunque más económicos, pueden requerir mayores gastos de mantenimiento y reparaciones por parte del inquilino. “Esta diferencia suele ser de entre un 10% y un 15%”, afirma Daniel Bryn, creador del monitor inmobiliario Invertire, y agrega que hoy no hay tanta diferencia entre ambos tipos de inmuebles. “Hoy el punto de disparidad se presenta en que los que son a estrenar tienden a tener un plus: un SUM, una parrilla, espacio para bicicletas, y eso es lo que le da un poco más de valor agregado al alquiler”, sostiene.

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Sin embargo, con la reciente desaceleración en el aumento de los alquileres, los departamentos usados presentan una opción más accesible para quienes buscan estabilidad económica sin sacrificar ubicación.